役員社宅の家賃負担はいくらが正解か｜賃貸料相当額の計算式と実例

Conclusion

結論：「家賃の50%」でも「2〜3割」でもなく、算式で決まる

「家賃の50%」は小規模でない借上げ社宅の比較基準。小規模住宅の役員には出番がない

役員社宅の税務は、役員から「賃貸料相当額」以上を徴収しているかどうかがすべてです。徴収額が賃貸料相当額以上なら給与課税はなく、下回れば差額が経済的利益として役員給与になります。よくある「家賃の50%」は、小規模住宅に該当しない借上げ社宅で算式による額と比較する側の基準（会社が支払う家賃×50%）であって、小規模住宅には適用がありません。なお従業員社宅にも「50%」が登場しますが、そちらは家賃ではなく賃貸料相当額の50%（所基通36-47）で、まったく別の数字です。「2〜3割」は評価証明書を取らずに済ませるための保守的な実務慣行にすぎず、正式に計算すればもっと低い金額で完結することがほとんどです。

賃貸料相当額（月額）＝ 家屋の固定資産税課税標準額 × 0.2% ＋ 12円 × 床面積㎡ ÷ 3.3㎡ ＋ 敷地の固定資産税課税標準額 × 0.22%。ベースが実際の家賃ではなく固定資産税の課税標準額なので、市場家賃よりはるかに低く、マンションは敷地権割合で土地を按分するため結果は驚くほど小さくなります。「法定耐用年数」は建物の構造で決まるもので、築年数のことではありません。

Case Study

実例：家賃20万円の都内マンションで、月7,330円

目安の2〜4万円は「評価証明書が届くまでの暫定値」。正式計算で1万円に落ち着いた

当事務所で実際に計算した事例をもとにした設例です（数値は一部丸めています）。都内のSRC造マンション（借上げ社宅）、家賃は月20万円（管理費除く）。登記事項証明書の専有面積は50㎡、共用部分を按分加算した課税床面積は約70㎡——小規模判定に使うのは後者の70㎡（99㎡以下＝該当）、社会保険の現物給与に使うのは前者の50㎡です（この使い分けは後述）。

家賃20万円に対して3.7%です。この会社では、固定資産税評価額の評価替え（3年ごと）や税制改正で賃貸料相当額が将来上がっても下回らないよう余裕を持たせ、切りのよい月1万円を徴収する設計にしました。それでも家賃の5%。役員は月19万円分の住居費を、給与課税なしで会社負担にできたことになります。

最も事故が起きやすい箇所——土地の「二重按分」。区分所有マンションの評価証明書は、土地の課税標準額を「敷地全体の額」で記載する自治体と、「その住戸の持分に対応する額」で記載する自治体があります。後者の数字にさらに敷地権割合を掛けると二重按分になり、賃貸料相当額を実際の1/100以下に計算してしまいます。証明書を受け取ったら「この額は敷地全体か、うちの持分か」を窓口で必ず確認してください（シミュレーターの土地欄も同じです）。

詳しく見る：シミュレーターの計算結果画面

シミュレーターの計算結果。内訳と小規模判定、徴収額のチェックまで表示

Design

役員報酬とセットで設計すると効果が最大になる

報酬と実質家賃負担の小計は1円も変わらない。変わるのは標準報酬月額と、それに連動する社会保険料・税金

社宅の本当の効果は、単体ではなく役員報酬の減額とセットで出ます。いま自分の手取りから家賃を払っている状態から、「会社が家賃を負担し、その分だけ役員報酬を下げる」形に組み替えると、個人の所得税・住民税・社会保険料が下がり、会社側も社会保険料の会社負担が減ります。先ほどの設例（家賃20万円・本人負担1万円）で、役員報酬月60万円の社長が会社負担分（19万円）だけ報酬を下げた場合です。

※試算の前提：協会けんぽ神奈川支部・令和8年度料率（健康保険9.92%＋子ども・子育て支援金0.23%）、厚生年金18.3%、子ども・子育て拠出金0.36%、40歳未満（介護保険料なし）・扶養親族なし。40歳以上（介護保険料1.62%の折半）なら会社の削減額は約18,500円とやや大きくなります。社会保険の等級を決める報酬は、切替後「金銭41万円＋住宅の現物給与約6.1万円＝約47万円」まで下がります（現物給与は令和8年10月からの㎡方式。事業所所在地が神奈川なら70㎡×1,010円−本人負担1万円≒6万700円）。

役員個人も同じ構図です。給与が下がる分だけ所得税・住民税・本人負担の社会保険料が減り、住居費の自己負担は家賃20万円から使用料1万円に変わるので、実質手取り（手取り−住居費）は月約4万9,500円のプラス。会社と合わせて年間約80万円の改善になります。実行時の注意は2つ。役員報酬の減額改定は定期同額給与のルール上、原則として期首から3か月以内に行うこと（社宅の導入自体は期中でも可能で、「社宅は今から、報酬引下げは翌期首から」という段階的な進め方もできます）。そして標準報酬月額が下がる分、将来の厚生年金や傷病手当金等の給付水準も下がるため、節税額と保障のバランスで決めることです。

詳しく見る：試算画面、期中に相談が来たときの進め方、社宅をやめるとき

節税効果の試算。個人・会社それぞれの改善額と、社保の現物給与算入まで表示

期中に相談が来た場合：3か月ルール（法人税法34条1項1号・施行令69条1項1号）がかかるのは役員報酬を減額改定する側だけです。業績悪化改定事由（施行令69条1項1号ハ）に該当すれば期首3か月経過後の減額も定期同額給与ですが、「社宅を導入したから」はこれに当たりません。したがって社宅（法人契約・規程・天引き）を先に始め、報酬の引下げは翌期首の改定に乗せるのが標準的な進め方です。

社宅をやめるとき：役員が退去して社宅を解約し、報酬を元に戻す改定も、同じく3か月ルールの制約を受けます。導入と同じくらい相談の多い場面なので、退去の時期は期首に合わせて計画してください。

▶ 報酬側の設計は役員報酬 手取り逆算シミュレーターと役員報酬の決め方【創業期の型】、これから法人を設立する方は法人成りシミュレーション、社会保険料そのものを下げる設計はマイクロ法人の社会保険料と二刀流のしくみをご覧ください。

Social Insurance

税務がOKでも終わりではない——社会保険の「現物給与」

役員社宅でもっとも見落とされているのがここです。所得税は賃貸料相当額以上を徴収していれば課税なしで完結しますが、社会保険はまったく別の基準で動きます。社宅の貸与は健康保険・厚生年金の「報酬」に現物給与として算入され（健保法3条・46条、厚年法3条・25条）、その価額は賃貸料相当額ではなく厚生労働大臣が定める告示価額で測ります。社宅を導入している会社のほぼ全社が対象になる論点です。

設例の物件で計算すると、専有面積50㎡×神奈川1,010円/㎡＝50,500円。本人負担1万円を引いた月40,500円が「現物給与」として報酬に上乗せされ、算定基礎届・月額変更届の「現物によるものの額」欄に記載します（都内の物件でも事業所が神奈川なら神奈川の価額。当シミュレーターは安全側に課税床面積ベースで約6万円と見積もります）。届出漏れは年金事務所の調査で把握されやすく、標準報酬の遡及訂正（最大2年）と保険料の追徴につながります。なお、食事の現物給与にある「価額の3分の2以上を徴収していれば計上不要」のルールは住宅にはありません。徴収額が告示価額に満たなければ、差額は必ず算入です。

この告示価額の算出方法が、令和8年10月1日に大きく変わりました（令和8年厚生労働省告示第94号）。

「部屋だけを畳で数える」方式から「家全体を㎡で数える」方式への変更です。1㎡あたりに直した単価は下がった一方、水回りや廊下まで含めて数えるため、間取りによって算入額は増減どちらもあり得ます。それでも告示価額は実勢家賃よりはるかに低い（設例なら実勢20万円に対して約5万円）ため、報酬19万円の引下げに対して現物給与で戻るのは4〜6万円だけ。「現物給与を正しく届け出ても、なお得」が役員社宅の正しい姿です。

Contact

社宅は「計算」より「設計」で差がつきます

賃貸料相当額の計算自体は、資料さえ揃えば難しくありません。難しいのは、契約名義・社宅規程・徴収実務・役員報酬改定までを一貫した形に整え、税務調査で説明できる状態を保つことです。プロゴ税理士事務所では、元国税調査官の視点で「調査で崩れない社宅」を役員報酬とセットで設計しています。